物管“市值王”，快要易主了
上周三，市场刚传出拟筹资20亿美元，最快在9月IPO，转头万科就官宣了万物云已获得赴港上市的“大路条”消息。
7月18日晚，万科A（000002.SZ）刊发了万物云境外上市获得中国证监会核准的批复。这条公告除了是万物云赴港IPO的最新的进展，还有透露出了两条重要的信息。
一是，核准万物云发行不超过1.8亿股H股，每股面值1元，均为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。
二是，上市后15个工作日内，万物云应将非境外上市股份集中登记存管在中国证券登记结算有限责任公司，并将股份集中登记存管及本次发行上市的情况书面报告中国证监会。本批复自核准之日起12个月内有效。
此次获得中国证监会批复，意味着万物云IPO更进一步。
不过，万科也在公告中提醒，分拆万物云境外上市事项还须取得香港联交所等的批准，以及公司与万物云的最终决定，并受限于市场情况以及其他因素，该事项尚存在不确定性。
从筹备到递表，再到现在的等待聆讯期，万物云IPO一直备受关注，也充满了波折。而其何时启动全球招股、能募集到多少资金、能撑起多大的市值，则是市场与投资者最为关注的几个问题。
一波三折上市路
回顾万物云的上市历程，实际上一直充满各种各样的变数。
最初，万科坚定不会分拆物业单独IPO。即使后来松了口，何时上市似乎也一直是悬而未决的一件事。直到去年6月30日，万科2020年度股东大会上，郁亮还在坚持表示：万科的物业服务在未来适当的时候一定会上市，但目前还没有上市计划。
不过，万科分拆物业的日程表来得很快。四个月后，2021年11月5日，万科正式发布公告称，拟分拆万物云赴港交所上市。
万物云上市承载了行业诸多期待，但也有投资者并不赞成其将目的地定在H股。
分拆预告发出不到一个月，2021年11月27日，有投资者向万科董秘提问，万物云在港上市，反对票颇多，希望管理层已经看到中心股东的意愿，在A股上市。
彼时，万物云表示，其选择在H股上市是综合考虑物业行业特性、市场容量、投资者偏好、活跃度以及操作层面的可行性等因素。
分拆预告之后，万物云并没有迅速将进程拉到下一步。
直到今年3月7日，中国证监会官网显示，万物云的《境外首次公开发行股份审批》已处于接受材料阶段。3月31日，万科的业绩发布会上，万物云CEO朱保全在回应上市进展问题时曾透露，证监会已经给出了“小路条”。
这之后，万物云的递表就很迅速了。朱保全透露拿到“小路条”的第二天，4月1日，其招股书就陈列在了港交所。
然而，递表22天后，4月22日，万物云收到了来自证监会境外上市的9条反馈意见。其中8条意见都牵扯着股权问题，包括外资持股情况、搭建多层持股平台的原因、誉鹰物业与伯恩物业的股权纠纷，等等。
5月上中旬，万物云上空又凝结了一朵的科技疑云。
彼时，有媒体指出，“万物云”归属于第42类（与计算机系统有关）和第9类（与互联网终端数据处理相关）的商标被其他公司注册，可能会影响后续IPO进程；同时，万物云与科技挂钩的业务营收也偏少。
不过乐居财经《物业K线》后来梳理，所谓的抢注，是一场乌龙。对“万物云”第42类商标申请的公司，其申请的商品/服务只与万物云申请的有部分重叠，大部分业务并不相关。
同时，朱保全也在更名万物云时解释过，“万物云不是云计算或者云服务，但从城市到园区，从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。”
有望成新晋“募资王”
以港交所招股材料6个月有效期为计，万物云的招股书将在今年的10月1日失效。如今，距离万物云递表过去了三个半月，已经进入了能否首战告捷的关键期。
事实上，在目前递表等待的7家物企中，万物云的规模与营收成色，无疑是最为突出的那个。
数据披露，截至2021年末，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米，总收入237.05亿元，其中社区空间营收131.61亿元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93亿元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占比7.8%。
万物云规模与营收可观，而与当前的物管股“一哥”碧桂园服务相比，则略逊一筹。截至2021年末，碧桂园服务在管面积为8.5亿方（包括三供一业）；总营收为288.43亿元。
而碧桂园服务与万物云拉开差距的是主要是毛利率、净利率，后者的水平几乎只有前者的一半。
截至2021年，万物云的毛利率、净利润分别为7.23%、17%，而碧桂园服务则为30.73%、15.08%。
不过朱保全也曾解释，“从已上市的物业公司情况来看，毛利率大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，是一个合理区间。”
算得上优等生的万物云，究竟能在资本市场上争得多少融资，又能撑起一个多大的市值呢？
此前有市场消息透露，万物云预计融资20亿美元，按最新汇率计算，折合港元约为157亿，剔除手续费等之后，万物云也基本能取代华润万象生活（01209.HK）（募资净额116亿港元），成为物业股新的“募资王”。
在市值方面的想象，眼下主要有2种参考。若能融资20亿美元，按照一般新股发售不超过25%推算，万物云IPO市值保底应该在80亿美元，换算成人民币则约为541.38亿元，折合628亿港元。
而截至7月18日收盘，物业股只有碧桂园服务（817.03亿港元）、华润万象生活（812.57亿港元）两家总市值在此之上。市值位居第三位的中海物业，当日收盘总市值仅约为283.98亿港元。
不过，作为物管行业唯一一个没有上市的头部量级物企，上市后，万物云的估值空间或将水涨船高。
值得注意的是，在万物云IPO前夕，阳光城卖出2.91%股权，套现30.52亿元；博誉资本转让6.66%股份，套现69.86亿元；58同城转让1.9%股份，套现19.9亿元。据此，万物云估值约1048亿元，PE约60倍。
从招股书中股权估值来看，若市值达到1048亿元，万物云无疑登顶物业股市值榜榜首，成为新晋“市值王”。
眼下，物业股估值回落，资本热情褪却，万物云选在市场更趋理性之时IPO，自信心可见一斑。
事实上，郁亮曾表达过对高估值充满警惕和恐惧，“估值相对理性的话，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。再说，上市是新的起点，我们相信未来它能成长出更多东西，能够创造更多市场价值，才是我们上市的考虑。”